Condominio e aggiornamenti giurisprudenziali in Arcadia

Anche gli amministratori di condominio, al pari di altri professionisti, devono confrontarsi con indicazioni ed interpretazioni che la giurisprudenza crea di continuo.

Arcadia vuole assistere l’amministratore in questo percorso con aggiornamenti continui, fornendo un software rispondente alle nuove esigenze e presentandosi come partner affidabile, grazie alle soluzioni offerte anche sulle novità più recenti.

Gli aggiornamenti del software

Il team di programmatori, la cui professionalità e competenza ormai è nota, producono una frequente serie di versioni da installare in automatico, integrando e proponendo soluzioni che vanno a soddisfare quanto previsto dagli aggiornamenti giurisprudenziali per il condominio.

Gli sviluppi più comuni sono quelli collegati alle novità introdotte per le dichiarazioni fiscali, soprattutto per stampe e tracciati. Questo genere di variazioni devono essere prodotte tempestivamente e trasmesse immediatamente agli utenti. Non ci fermiamo a questo.

Rendiconto consuntivo

Tra i più recenti aggiornamenti giurisprudenziali troviamo la sentenza 9544 del 7 aprile 2023 della Cassazione Civile. Si occupa del riporto dei conguagli dei bilanci precedenti, associati a quello a cui si riferisce il Rendiconto consuntivo.

Occorre però che il richiamo sia limpido e trasparente, così da evitare equivoci e duplicazioni della stessa richiesta. In tale ottica non basta che sia segnalato genericamente “conguaglio gestioni precedenti” ed è necessario il chiaro riferimento alle gestioni nelle quali l’antico debito sia insorto, con la specificazione dei versamenti che si contabilizzano.

- relatore il Consigliere Antonio Scarpa

Arcadia il software gestionale completo

Arcadia consente di stampare il Rendiconto consuntivo (o preventivo) dettagliando i conguagli provenienti da altri bilanci, andando quindi a soddisfare le indicazioni espresse in sentenza.

In alternativa si può riportare l’importo complessivo dei conguagli, senza specificare il dettaglio.

Conguagli e saldi apertura

La sentenza 284 del 19 dicembre 2022 ribadisce la necessità di riportare nel bilancio consuntivo tutte le somme dovute dal condomino moroso, anche se riferite a gestioni precedenti.

Oltre a questo caposaldo contabile, il Tribunale di Sulmona pone la giusta attenzione sul principio di continuità, ovvero il rendiconto condominiale deve riportare come saldi iniziali gli stessi importi dei saldi di chiusura dell’esercizio precedente. I conguagli dei bilanci precedenti sono di “natura dichiarativa” e quindi non devono essere approvati perché già oggetto di delibere precedenti. Richiamare i conguagli precedenti costituisce una valenza contabile (Tribunale di Roma, sentenza n. 12563/2021).

Arcadia e la partita doppia

Le scritture contabili in partita doppia consentono un maggiore livello di controllo rispetto ad altri criteri contabili. Uno dei vantaggi è nell’assoluta rispondenza tra i saldi di chiusura del bilancio precedente e quelli nuovi dell’esercizio successivo.

La mancata coerenza tra i dati descritti comporta inevitabilmente la generazione di un disavanzo. Per maggiore trasparenza è possibile dettagliare i conguagli precedenti sulle stampe.

Saldi, solleciti e decreti ingiuntivi

Altro dettaglio fondamentale è riportato dalla sentenza n° 1198 del 2 dicembre 2022 del Tribunale di Viterbo. Si ribadisce che possono essere richiesti decreti ingiuntivi senza frazionare i debiti consolidati a fine bilancio ed approvati dall’assemblea.

Nella causa che ha generato l’aggiornamento giurisprudenziale si condanna la condotta dell’amministratore che ha emesso contemporaneamente tanti decreti ingiuntivi quante sono state le annualità non saldate dal condomino.

Soluzioni Arcadia sulla situazione debitoria

In altre parole, non si possono emettere contemporaneamente più decreti ingiuntivi, è necessario cumularli in un’unica richiesta da comunicare al giudice. È quindi necessario avere a disposizione uno strumento che avvisi in modo chiaro l’amministratore delle situazioni debitorie dei condomini, dando precise informazioni riguardo ai saldi.

Arcadia consente di ottenere i dettagli delle rate a cui è stato accorpato il saldo per renderne gli importi sempre distinguibili. In questo modo si potrà sollecitarli in modo differente.

Incassi

Sentenza 20006 del 24 settembre 2020 della Cassazione, con il richiamo all’articolo 1193 del Codice civile, attribuisce al creditore la facoltà di colmare la mancata indicazione della causale del pagamento da parte del condomino, non in base alla sua libera imputazione ma seguendo i criteri di imputazione dettati dalla legge.

L’amministratore quindi può accettare pagamenti in acconto o privi di precisa causale, ma deve immediatamente fissare l’imputazione di ogni pagamento, cancellando qualunque incertezza.

Soluzione Arcadia per gli anticipi

Arcadia collega in modo certo gli incassi ad una specifica rata. Se l’importo versato è tale da poter essere attribuito a più rate, verrà mostrato come il totale viene ripartito sulla rate disponibili.

Saldare la rata più remota prima di quelle recenti

Dato che il credito del condominio nei confronti dei condòmini per i contributi condominiali si applica, stante la loro natura periodica, la prescrizione quinquennale prevista dall’articolo 2948, comma 4, del Codice civile (come ribadito dalla Cassazione, sezione 2, 4489/2014), questo comporta che l’amministratore andrà a saldare le rate insolute dalla data di scadenza più remota verso quella più recente.

Soluzione Arcadia per l'attribuzione dell'incasso

La registrazione dell’incasso prevede l’attribuzione automatica dell’importo sulla rata disponibile con data di scadenza più remota.

È sempre disponibile la possibilità di registrare gli incassi in acconto per ogni bilancio aperto, indipendentemente dal fatto che le rate siano state tutte saldate. Verrà sempre proposto l’acconto per gli eccessi di versamento rispetto al totale degli importi rata.

Detrazioni fiscali

Tra le tante novità che si susseguono nelle pratiche di detrazione fiscale, ve n’è una contenuta nella la nuova Legge di Bilancio 2023. L’art. 894 prevede di attribuire in modo certo la data dell’assemblea che ha deliberato i lavori straordinari da portare in detrazione.

La soluzione di Arcadia

Arcadia ha recepito l’informazione è l’ha resa disponibile sul programma che genera le detrazioni. In questo modo il dato potrà essere riportato su modelli di stampa, dichiarativi o contratti.

Convocazioni assembleari

Il Tribunale Tivoli con la sentenza 5 aprile 2022, numero 493, ha affermato che l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile non prevede l’e-mail semplice come mezzo di convocazione dei condòmini, ma che ciò non implica che l’uso della stessa sia vietato, sempreché la ricezione della comunicazione sia garantita e, soprattutto – in caso di contestazione – possa essere provata.

La questione si pone in termini diversi soltanto nel caso in cui sia stato lo stesso condomino ad esprimere la volontà di ricevere le convocazioni assembleari mediante e-mail ordinarie, in tal modo sottoponendosi volontariamente al rischio della mancata ricezione.

Il Tribunale di Roma con la sentenza del 23 luglio 2021, numero 12727 ha precisato che la posta elettronica ordinaria può formare piena prova dei fatti nella stessa rappresentati, come prevede l’articolo 2712 del Codice civile, se non vengono disconosciuti da colui nei confronti del quale viene prodotta.

La convocazione Arcadia

Possiamo riportare la decisione del condomino di accettare le convocazioni al suo indirizzo e-mail ordinario. Il riferimento alla liberatoria sarà disponibile all’atto dell’invio delle convocazioni, dando all’amministratore la possibilità di spedirle come concordato o in alternativa, inviare una PEC all’indirizzo e-mail ordinario del condomino.

Sarà quindi possibile procedere ad utilizzare canali di invio differenti in base alle preferenze di contatto espresse dai condomini. Abbiamo qualcosa in più…

…Abbiamo la possibilità di fornire i dettagli sul risultato di invio delle e-mail. Il dato è puramente informativo, non costituisce una prova legale accettata dai protocolli eIDAS o dalle disp. att. c.c. ma fornisce un comodo resoconto all’amministratore.

Comproprietà e convocazioni, a chi inviare?

Non esiste un parere univoco e condiviso sulle convocazioni in caso di comproprietari. In questo caso gli aggiornamenti giurisprudenziali non sono risolutivi, è per questo che sommariamente possono presentarsi 2 casi:

Doppia convocazione

Nella sentenza n° 14944 del 27 settembre 2021 prodotta dal Tribunale di Roma (ed altre) ha affermato che, per la validità delle delibere assembleari, è necessario che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati, che inoltre spetta all’amministratore il compito di avvisare anche coloro che non vivono in modo stabile nell’edificio condominiale e di individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all’assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare ed infine che, qualora vi siano più comproprietari di una unità immobiliare che fa parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di loro.

Unica convocazione

Il Tribunale di Palermo nella sentenza del 2 febbraio 2022, n° 465, ha affermato che la comunicazione della data dell’assemblea e dell’ordine del giorno fatta ad uno solo dei comproprietari di una unità immobiliare compresa in uno stabile condominiale è idonea a validare la convocazione e la costituzione dell’adunanza, osservando inoltre che, d’altra parte, non si può pretendere che l’amministratore che convochi l’assemblea lo faccia anche nei riguardi di chi non ha comunicato la sua titolarità pro-quota di una parte dell’immobile facente parte del condominio.

La soluzione Arcadia per le convocazioni assembleari

Indipendentemente da quale orientamento si vuole seguire, possiamo convocare separatamente o congiuntamente i comproprietari. Sarà sufficiente attivare o disattivare una spunta e potremo produrre una sola convocazione destinata ai comproprietari congiuntamente o inviare ad ognuno di essi una convocazione separata.

Quando arriverà il momento delle votazioni per le delibere, sarà attivato solo un comproprietario per il voto, in rappresentanza dei millesimi complessivi della sua Unità Abitativa.

Principio di cassa o di competenza?

Anche in questo caso gli aggiornamenti giurisprudenziali non sono allineati ma la recente sentenza del Tribunale di Roma del 2022 n° 14958 porta a considerare come obbligatorio il criterio di cassa.

Le soluzioni Arcadia per il principio contabile da adottare

Massima libertà all’amministratore su quale criterio utilizzare per la contabilità condominiale. Indipendentemente da quale scelta si voglia fare, andrà a produrre un Registro di contabilità ed uno Stato Patrimoniale corretto.

Le movimentazioni andranno a generare delle voci che bilanceranno le scritture, comprendendo sempre i valori che devono comparire obbligatoriamente.

Privacy Condominiale

Uno degli argomenti che più hanno impattato sul settore del condominio negli ultimi anni, è stato l’avvento del GDPR e tutti gli aggiornamenti giurisprudenziali che ne sono derivati. Ci riferiamo ad uno in particolare: la disponibilità dei dichiarativi sulla videosorveglianza anche ai non condomini.

Il Garante informa nella sezione FAQ che:

Gli interessati devono sempre essere informati (ex art. 13 del Regolamento) che stanno per accedere in una zona videosorvegliata, anche in occasione di eventi e spettacoli pubblici (ad esempio, concerti, manifestazioni sportive) e a prescindere dal fatto che chi tratta i dati sia un soggetto pubblico o un soggetto privato… …L’interessato deve poter capire quale zona sia coperta da una telecamera in modo da evitare la sorveglianza o adeguare il proprio comportamento, ove necessario. L’informativa deve rinviare a un testo completo contenente tutti gli elementi di cui all´art. 13 del Regolamento, indicando come e dove trovarlo…

Questo significa che chiunque transiti davanti ad una telecamera ha titolo per poter prendere visione della dichiarazione privacy generata dal Titolare al trattamento. Il luogo dove è conservato il dichiarativo, fisico o meno, deve essere accessibile a chiunque, senza preclusioni.

Soluzione Arcadia per Privacy e videosorveglianza

La normativa prevede l’affissione di cartelli che avvisano della presenza di telecamere, basterà che questa contenga i seguenti riferimenti:

• Nome del condomino
• Il codice fiscale del condominio
• I riferimenti del Responsabile al trattamento
• Un QR code che riporti al seguente link: https://condomini.baslab.it/pub/privacy/ricerca

In questo modo chiunque potrà ricevere la specifica dichiarazione del condominio, controllandone validità e specifiche, andando a soddisfare le indicazioni dell’Authority.

Altri aggiornamenti determinati dalle mutate condizioni o novità del settore

Veniamo ora a riportare gli sviluppo più recenti di Arcadia per sostenere l’amministratore alle prese con nuove realtà che coinvolgono il condominio. Questi sviluppi non sono strettamente legati agli aggiornamenti giurisprudenziali ma, come nel caso dei gruppi di autoconsumo, forniscono soluzioni adeguate alle normative di riferimento.

• Gestione contabile comunità di autoconsumo collettivo
• Comunicazioni ed organizzazione delle sinergie condominiali
• Ticketing collegato alle delibere assembleari
• Vetrina annunci condomini su portale web

Tutti i dettagli giurisprudenziali per il condominio

Saldi e La sensibilità agli aggiornamenti giurisprudenziali culmina nell’integrazione della piattaforma di Condominio Doc. Il noto portale che fornisce indicazioni su: Articoli e Leggi, Criteri di ripartizione spese, Sentenze ed una sezione dedicata a Domande e risposte.

È presente un motore di ricerca interno su cui si piò scrivere l’argomento desiderato e verranno fornite tutte le indicazioni generate da fonti certe, complete e sempre aggiornate.

Gli aggiornamenti sulle novità giurisprudenziali sono necessari?

Nulla obbliga ad utilizzare un software che produca risultati corretti. Si è responsabili dei dati presentati ufficialmente, non di quale strumento li ha prodotti. Certo, con la Legge non si scherza, è meglio andare sul sicuro.

Utilizzare da molto tempo un software per la contabilità condominiale che non ha ricevuto aggiornamenti sugli aspetti descritti in questo articolo, lo renderà anche familiare, magari semplice da utilizzare dopo aver fatto tanta pratica ma costituisce indubbiamente un rischio.

I rischi sono le possibili impugnazioni dovute ai vizi rilevati dalle sentenze, la cui analisi diventa uno strumento indispensabile per evitare errori e le relative conseguenze. Arcadia lascia la massima libertà di azione, compresa quella di applicare gli aggiornamenti giurisprudenziali, con la consapevolezza di utilizzare uno strumento performante ed attento alle esigenze professionali dell’amministratore di condominio.

Contattaci per saperne di più.